В процессе эксплуатации части здания подвергаются воздействию температуры, влажности и других постоянных и переменных факторов. Конструкция и детали здания обладают различной прочностью и долговечностью. Каменные наружные стены, находящиеся в нормальных условиях эксплуатации, служат 200 лет и более, а деревянные полы—15…20 лет. Сохранность здания в значительной степени зависит от правильного содержания и своевременного ремонта его.
Правильное содержание оснований, фундаментов, стен подвальных помещений заключается в систематическом наблюдении за их состоянием. Необходимо своевременно проводить защитные сезонные мероприятия перед наступлением зимнего или весеннего периода. Осмотр состояния дворового участка производят перед началом и во время таяния снега, после сильных дождей или после окончания ремонта подземных сооружений. При образовании уклонов или местных препятствий, затрудняющих сток поверхностных вод, производят планировку поверхности земли с приданием ей уклона в направлении к водоотводным лоткам или водоприемникам ливневой канализации. Водоотводные лотки и кюветы следует регулярно очищать от мусора, травы, земли. Все просадки, выбоины и трещины в тротуарах и отмостке необходимо немедленно заделывать. Образовавшиеся между отмосткой, тротуаром и стеной здания щели заделывают асфальтом, битумом или смесью из глины и жидкой смолы.
Основания, фундаменты и стены подвалов постоянно подвергаются воздействию грунтовых, поверхностных и хозяйственных вод. Разрушающее действие воды усиливается под влиянием переменных температур, в результате промораживания грунта в процессе строительства, засыпки пазух водопроницаемым, плохо утрамбованным грунтом и др. Основным признаком недостаточной прочности оснований и фундаментов является возникновение трещин в углах стен и в местах сопряжений стен и перегородок. Прекращение деформаций определяют с помощью контрольных маяков, установленных на трещинах. Маяк представляет собой алебастровую накладку поперек трещины. Он имеет длину 25… 30 см, ширину 6…8 см и толщину 3…5 см. Место установки маяка тщательно очищают от штукатурки, окраски и облицовки. Устанавливают их через 2…3 м по длине трещины.
Для выявления причин деформаций оснований, фундаментов и стен подвала необходимо вырыть шурфы и обследовать состояние грунтов и конструкций, а также провести их лабораторный анализ. Важное значение для сохранности подземных конструкций имеет правильное содержание подвальных помещений. При осмотре подвалов обращают особое внимание на состояние наружных входов в подвал, загрузочных люков, оконных приямков и ограждающих решеток. Наличие на внутренних поверхностях стен и перекрытий сырых пятен, грибных образований свидетельствует о повышенной влажности подвальных помещений. Для лучшей вентиляции подвала окна и двери следует закрывать только на ночь и в дождливые дни. Необходимо содержать в полной исправности навесы над пониженными входными площадками и спусками в подвал, не допускать затекание воды в подвал. Перед въездными воротами и выездами в подземный дебаркадер устраивают достаточно глубокий канал для отвода воды в ливневую канализацию. Входы и спуски в подвал необходимо своевременно очищать от снега на ширину не менее 2 м. Без разработки специальных проектов нельзя производить земляные работы на расстоянии ближе 1,5 м от фундаментов, срезать землю вокруг здания, углублять подвальное помещение, пробивать проемы в стенах подвала.
Удовлетворительное состояние подземной части здания значительно уменьшает повреждение наземных конструкций. Наружные стены следует осматривать не менее двух раз в год (весной и осенью). При этом необходимо обращать внимание на наличие и характер трещин, расслоения рядов кладки, разрушения и выветривания стенового материала, провисание и выпадение отдельных кирпичей в местах оконных и дверных проемов, наличие сырости на внутренней поверхности стен.
При осмотре фасадов здания, облицованных плитками, необходимо следить за местами, где наблюдается выпучивание облицовки, выход отдельных плит из плоскости стены, образование трещин или отколов в углах плиток, ржавые потеки из швов облицовки. Оштукатуренные фасады простукивают деревянным молотком. По глухому звуку или осыпанию штукатурного слоя можно обнаружить отставшую или расслоившуюся штукатурку. В первую очередь проверяют части стен, которые имеют следы промокания, в местах карнизов, оконных сливов, креплений водосточных труб, рекламных устройств. Одновременно с осмотром фасада тщательно осматривают и проверяют простукиванием молотков прочность заделки ограждений кровли, пожарных лестниц, простенков, упоров рекламы и других элементов, прикрепленных к наружным стенам. При появлении ржавчины необходимо окрасить стальные конструкции масляной краской.
Повреждение стен часто бывает связано с неудовлетворительным состоянием кровли здания. В местах с нарушенным кровельным покрытием просачивается влага во внутрь помещения, разрушая внутренние конструкции и отделку здания. Необходимо тщательно следить за состоянием рулонных кровель, проверять плотность перекрытий швов и приклейки полотен к обрешетке, не допускать вздутий или выпуклостей, следить за состоянием заделок у карнизов, парапетных стен, в местах вентиляционных, радио- и других устройств. Осмотр крыши должен производиться сверху и снизу не менее двух раз в год: весной — после освобождения крыши от снежного покрова и осенью — перед наступлением периода дождей. Перед осмотром кровлю очищают от мусора, листьев и др. При осмотре и очистке следует пользоваться мягкой обувью во избежание повреждения кровли. Зимой необходимо периодиг чески производить очистку кровли от снега, не допускать накопления слоя снега более 20…30 см. Выполнение этой работы следует поручать рабочим, знакомым с устройством кровли и правилами ухода за ней. При сбрасывании снега с кровли во избежание перегрузки несущих конструкций нельзя допускать образования валов, сугробов, снеговых мешков. Очистку производят деревянными лопатами. Нельзя применять металлические лопаты и ломы. Образующийся на крыше слой льда очищают только на свесах для предупреждения образования сосулек.
Для поддержания нормального температурно-влажностного режима в помещениях, особенно в осенне-зимний период, необходимо следить за состоянием оконных и дверных проемов и фонарей. При наличии щелей между оконными и дверными коробками и стенами следует проконопатить все слабые места паклей, смоченной алебастровым раствором, после чего заделать щели раствором и восстановить штукатурные откосы. Загнивающие или поврежденные деревянные части переплетов должны быть своевременно отремонтированы или заменены. Притворы оконных переплетов, форточек, фрамуг и дверей должны плотно (без щелей) закрываться, а навесы и пружины должны закрывать створки плавно, без ударов и толчков. Масляную покраску заполнения оконных и дверных проемов рекомендуется возобновлять не реже чем через два года. На зиму окна закрывают. Летние и зимние створки плотно подтягивают к коробкам, щели между зимними (внутренними) переплетами и четвертями коробок заклеивают бумагой. Летние оконные переплеты не заклеивают во избежание образования между ними конденсата. Запрещается укладывать между летними и зимними переплетами вату, опилки и другие влагоемкие материалы. Ремонт отдельных мест поврежденных износившихся частей здания, не вызывающих опасность снижения прочности несущих конструкций, лучше производить периодически при обнаружении образовавшихся дефектов.
Текущий ремонт выполняют строительно-ремонтные организации по дефектной ведомости или акту, составленному администрацией предприятия торговли и общественного питания с представителем строительной организации. Ремонт ведут без перерыва в работе предприятия. При обнаружении в здании дефектов, влияющих на прочность несущих конструкций — фундаментов, каркаса, стен, перекрытий и покрытий, необходимо произвести капитальный ремонт здания. Капитальный ремонт и усиление несущих конструкций осуществляют только по специальному проекту строительной организации. Капитальный ремонт в большинстве случаев ведут с остановкой работы предприятия.
