В данной статье мы рассмотрим схему продаж квартир в новостройках путем заключения договора участия в долевом строительстве с аккредитивной формой расчетов. Перед тем как заключать договор долевого участия с аккредитивной формой расчетов необходимо учесть ряд особенностей.
Законодатель обязал застройщиков продавать квартиры в новостройках путем заключения с покупателями ДДУ в целях повышения юридической безопасности самих покупателей. В этом случае к правоотношениям застройщика и покупателя применяется Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», который содержит для покупателя ряд юридических гарантий.
В частности, застройщик вправе привлекать деньги от покупателей в том случае, если он имеет право собственности или аренды на застраиваемый участок земли и получил разрешение на строительство. Застройщик также обязан опубликовать проектную декларацию на свой строительный проект, в которой содержится ключевая информация о проекте новостройки и о самом застройщике.
В настоящее время заключение ДДУ является самым надежным способом покупки строящегося жилья. Закон запретил застройщикам привлекать денежные средства от граждан на строительство квартир в многоквартирных домах до заключения ДДУ. В то же время ДДУ считается заключенным только с даты его государственной регистрации. Это устраняет для покупателей риск двойной продажи квартиры.
Подавляющее большинство застройщиков, по данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, продают квартиры в новостройках посредством заключения ДДУ. До подписания данного договора следует обратить внимание, в какой момент вам предлагают перечислить деньги – до или после регистрации ДДУ в Росреестре.
Строительные компании нередко предлагают такую форму финансовых взаимоотношений с покупателями, как заключение соглашений об открытии аккредитива. Оформление аккредитива в банке – более сложная процедура по сравнению с оплатой в безналичном или наличном порядке со счета покупателя на счет застройщика. Будущий дольщик согласует с застройщиком банк, в который обращается с заявлением на открытие аккредитива и договором ДДУ. Банк открывает аккредитивный счет, на который перечисляются денежные средства дольщика. После государственной регистрации договора строительная компания направляет в банк документы, указанные в аккредитиве (зарегистрированный ДДУ и выписка из ЕГРП), после чего банк перечисляет денежные средства застройщику.
Условием раскрытия аккредитива при расчетах в сфере долевого строительства является государственная регистрация ДДУ, а не подача документов на регистрацию, что встречается у некоторых застройщиков Санкт-Петербурга и значительно увеличивает риски покупателя. Для дольщика важно, чтобы дата оплаты ДДУ определялась моментом внесения денег на аккредитив. Это позволит избежать большинства проблем, связанных с использованием данного механизма.
Заключая соглашение с застройщиком об открытии аккредитива на покупку квартиры, вам следует учесть, что цена сделки возрастет на сумму комиссии банка. Также вы удваиваете свои риски, поскольку обанкротиться может как застройщик, так и банк, в котором открыт аккредитив. Уменьшить риски позволит договоренность с застройщиком о рассрочке платежа и перечислении на аккредитивный счет первоначального взноса, а оставшейся суммы – после регистрации ДДУ.
