Приобретение дома сопряжено с весьма высоким риском, ведь сделка эта требует значительных финансовых расходов. Чтобы не потерять вложенные средства, следует очень скрупулезно изучить всю документацию на объект. Однако не менее важна и проверка технического состояния дома. В противном случае вскоре после переезда выяснится, что у вашего нового семейного гнездышка протекает крыша, подвал после каждого дождя превращается в бассейн, а трещина на стене разрастается с пугающей скоростью.
Неспециалисту сложно разобраться во всех тонкостях строительного дела, но надеемся, что наши советы помогут вам не ошибиться и сделать правильный выбор. И тогда ваша радость от покупки нового жилища не будет омрачена неприятными сюрпризами и вам не придется за свой счет устранять недоделки, которые захочет передать вам по наследству предыдущий владелец. На что обратить внимание при покупке дома с земельным участком и как не упустить из виду важные моменты – читайте в данной статье.
Правила осмотра дома
Оценить качество постройки под силу только профессионалу. Причем искать его по знакомым или бесплатным объявлениям в газете вам не придется, поскольку сегодня существуют целые фирмы, занимающиеся строительной экспертизой. Специалисты определят все наиболее важные характеристики конструкции, например, теплопроводность и несущую способность стен, перекрытий и фундамента, влажность материалов, наличие скрытых трещин и прочих дефектов, эффективность используемого инженерного оборудования и т.д. и т.п. В результате вы получите заключение о реальном состоянии объекта и смету затрат на «доведение до ума». Этим заключением можно оперировать в процессе торга с хозяином дома.
Вызов специалиста обойдется вам в достаточно крупную сумму. Впрочем, при покупке дома стоимостью в несколько миллионов экономить на проверке качества того, что вы приобретаете, попросту недальновидно. Однако велика вероятность, что, ознакомившись с заключением экспертизы, вы примете решение отказаться от покупки данной недвижимости. А это означает, что в дальнейшем придется вызывать экспертов еще и еще, уже на другие объекты.
Хотите сэкономить несколько десятков тысяч рублей? Сделать предварительные выводы о пригодности дома для жилья можно и самостоятельно. Наиболее логичная последовательность действий довольно проста. Вы, руководствуясь нашими рекомендациями, осматриваете заинтересовавший вас дом (скорее всего даже не один, а несколько) и только в том случае, если каких-то серьезных недостатков обнаружить не удалось и вас все удовлетворяет, привлекаете эксперта для профессиональной оценки объекта.
1. Смотреть дом лучше весной, в период активного таяния снега и повышенной влажности грунта. Многие допускаю ошибку, отправляясь на осмотр в зимнее время. В этом, конечно, есть свои плюсы, в частности вы сможете убедиться в том, что отопительная система функционирует нормально. Но в тоже время зимой сложнее оценить общее состояние дома. Снег скроет от вашего взора разрушающийся фундамент дома и потрескавшийся шифер на крыше. Не заметите вы и свалку в дальней части двора. Весной же все эти изъяны обнажатся, а тающий снег и грунтовые воды сразу покажут слабые места конструкции.
2. Многие люди крайне негативно относятся к любым вещам, бывшим в употреблении, категорически отказываясь «донашивать» за кем-то. Но при выборе жилища им лучше пересмотреть свои взгляды. Отдавать предпочтение следует домам, в которых уже некоторое время проживали люди. Дело в том, что в подавляющем большинстве случаев строительство «для себя» и «на продажу» – это два разных уровня качества. Если собственник дома жил в нем, это может служить некоторой гарантией качества.
3. Не стоит надеяться, что владелец дома честно расскажет вам о существующих недостатках своего жилища, ведь он заинтересован в быстрой и выгодной его продаже. Вам предстоит докопаться до истины самостоятельно. Очень полезна будет, например, задушевная беседа с соседями. Они видели, как строился дом и что находится под отделкой, и, будучи лицами незаинтересованными, могут поведать много интересного, о чем хозяин предпочтет умолчать или намеренно скрыть.
4. Оценивать нужно не только сам дом, но и его расположение, и прилегающий к нему участок. Нет ли на территории излишней влаги? Не скрыт ли дом от солнечных лучей деревьями или соседними постройками? Насколько удобны подъезды? Не располагаются ли поблизости высоковольтные линии электропередач или промышленные объекты?
5. Осматривая дом, записывайте возникшие у вас вопросы, чтобы не забыть задать их специалисту. Фотографируйте сомнительные с вашей точки зрения места.
Конечно, значительная часть выявленных изъянов может быть устранима, но это потребует от вас дополнительных финансовых вложений, а значит, может стать основанием для пересмотра окончательной цены.
Знакомство с планировкой
Дом – это не просто квадратные метры. Комфорт зависит не столько от общей площади, сколько от правильной планировки жилого пространства. На что обратить внимание при покупке дома? Какие моменты особенно важны?
Удобным домом можно назвать тот, в котором удалось достичь правильного соотношения ощущения простора и уединенности. Хорошо, когда помещения дневного пребывания – гостиная, холл, столовая – плавно «перетекают» друг в друга: это создаст ощущение свободы и простора и избавит вас от необходимости при передвижении по дому постоянно открывать двери. Одновременно с этим очень важно, чтобы у каждого члена семьи была возможность при желании побыть в одиночестве. Это, как минимум, диктует необходимость наличия в доме достаточного количества спален. Не обязательно, чтобы они были большими: как раз наоборот, в маленьком помещении легче создать столь необходимое для отдыха ощущение уюта. Желательно, чтобы в доме было как можно меньше узких, длинных, темных коридоров.
Не стоит забывать и о местах для хранения домашнего скарба – кладовках, чуланах, гардеробных. В противном случае, перемещаясь по дому, вы будете постоянно натыкаться на одежду, несоответствующую сезону, детские санки, банки для солений… да мало ли чего еще хочется скрыть до поры до времени с глаз своих и чужих. Поскольку многие коммуникации частного дома, как правило, автономны, нужно предусмотреть и техпомещение. Следует принять во внимание, что кладовые и технические помещение не требуют полноценного отопления, что позволяет вам существенно сэкономить энергию.
Обязательно обратите внимание на лестницу, соединяющую этажи. Конечно, хочется, чтобы она не «съедала» слишком много полезного пространства, но не следует забывать, что в случае пожара это будет главный путь эвакуации со второго этажа. С этой точки зрения очень желательно, чтобы лестница не была слишком узкой и крутой. Кроме того, от крутизны лестницы и наличия у нее надежного ограждения напрямую зависит величина риска получить серьезные травмы при случайном падении.
Сколь комфортно вам будет жить в новом доме, в значительной мере зависит от степени его освещенности. Естественного света в жилых помещениях должно быть много. Понятно, что солнечный свет проникает в жилище через окна, а значит, их должно быть достаточно много. Впрочем, излишне усердствовать тоже не стоит, ведь переизбыток окон является одной из причин снижения эноргоэффективности здания.
При определении наиболее оптимального количества окон исходят из найденной опытным путем величины: соотношение площади окон к площади пола должно быть около 1:8.
Раз уж речь зашла об окнах, стоит сказать несколько слов о так называемых домах со вторым светом. Это здания, в которых часть межэтажного перекрытия отсутствует, а во всю стену находящихся в этом месте помещений (как правило, это гостиная или холл) с увеличенной вдвое высотой потолков располагается большое панорамное окно. Бесспорно, выглядит это эффектно, однако на практике оказывается не очень рационально: такой дом имеет больший отапливаемый объем и меньшую полезную площадь. И, конечно же, непременное условие для такого дома – красивый вид из окна, иначе незачем создавать такой обзор.
И в завершении упомянем о гараже, имеющемся в любом современном загородном доме. Очень часто под гараж отводится часть первого этажа. Это, несомненно, удобно: вы можете спуститься к своей «железной лошадке» непосредственно из дома, не успев замерзнуть в зимнюю стужу или перепачкать обувь грязью в осеннюю непогоду. Однако имеются у подобного подхода к планировке и свои подводные камни. Встроенный в дом гараж требует наличия хорошей вентиляции, в противном случае запах бензина и выхлопных газов будет ощущаться в жилых помещениях (недаром нормативы запрещают располагать над гаражом спальни). Если же гараж пристроен к дому и уж тем более находится на некотором удалении от него, проблем ухудшения качества воздуха не возникает.
Проверка крыши дома
Очень часто чердак дома превращается в свалку никому не нужных вещей – его обустройство хозяева оставляют на потом, находя множество других, более важных дел. Вряд ли вы испытываете большое желание бродить среди покрытых толстым слоем пыли коробок, старых чемоданов, остатков стройматериалов и прочего скарба. Однако подняться на чердак необходимо.
Именно по чердаку можно судить о состоянии крыши. Идеально, если его осмотр совпал с дождливой погодой – все дефекты станут отчетливо заметны. Но даже если с погодой вам «не повезло», достаточно просто внимательно оглядеться по сторонам. Следы от подтеков, плесень или грибок свидетельствуют о том, что кровельные работы велись недобросовестно, с грубым нарушением технологии, в результате чего крыша протекает. Такой дом не станет надежной защитой от непогоды – откажитесь от его покупки или же готовьтесь к немалым затратам на ремонт.
Обязательно обратите внимание на то, правильно ли устроена система водостока. Ее недостатки можно выявить по подтекам на внешних поверхностях стен, а также по канавкам, вымытым водой на земле. На первый взгляд это кажется несущественной мелочью, однако неправильное стекание воды во время дождя может со временем привести к разрушению фундамента и стен здания.
Качество постройки наружных стен
Хотите узнать, сможет ли ваш новый дом служить вашей крепостью? Тогда внимательно осмотрите наружные стены на предмет трещин. Причин появления трещин на несущей конструкции множество: неправильная усадка дома, отсутствие монолитных железобетонных поясов в случае стен из газобетона и т. д. Даже если сами трещины вы не заметите, о их наличии могут свидетельствовать свеже оштукатуренные участки стен. Однако заштукатуривание – это лишь временное решение проблемы, точнее даже попытка создать видимость благополучия. С большой вероятностью трещина очень скоро появится вновь.
Разумеется, жилище должно быть не только прочным и надежным, но и теплым. Кирпичные стены, независимо от их толщины, в обязательном порядке утепляются минеральной ватой или пенополистиролом.
Стены из газобетона могут не утепляться, но только в том случае, если их толщина превышает 400 мм. В противном случае используется слой минеральной ваты. Пенополистирол для утепления газобетона применять не рекомендуется, поскольку он обладает меньшей паропроницаемостью, чем материал стен, а значит, точка росы сместится внутрь. Со временем это может привести к образованию конденсата и, как следствие этого, к появлению плесени и грибка на внутренней поверхности стен.
Часто за газобетон пытаются выдать пенобетон. Они несколько похожи внешне, но последний отличается более высокой теплопроводностью. Стены из пенобетона обязательно утепляются минеральной ватой слоем не менее 100 мм.
Большой и при этом заслуженной популярностью пользуются керамоблоки – материал, внешне напоминающий кирпич, но с повышенной пустотностью, а значит, с очень низкой теплопроводностью.
Иногда конструкция здания делается комбинированной: первый этаж строят из тяжелого материала (например, из кирпича или керамических блоков), второй – из легкого (например, из газобетона). Этот подход допустим и даже рационален (но делать наоборот, как вы, наверное, догадываетесь, нельзя). Если же из материалов, сильно отличающихся по плотности, сделан один этаж, ждите неравномерной просадки фундамента.
Перекрытия и полы дома
Чтобы оценить качество перекрытий, в первую очередь взгляните на потолок нижнего этажа. Прогиб перекрытия – плохой знак. Возможной причиной этого может быть недостаточная площадь сечения балок. В этом случае со временем ситуация будет усугубляться, т. е. величина прогиба увеличиваться. Укрепление перекрытия – занятие крайне сложное и очень дорогое.
Из какого бы материала не было сделано перекрытие – железобетон или дерево, оно должно быть ровным. Любое напольное покрытие – паркет, ламинат, линолеум – на наклонном и особенно неровном полу очень быстро изнашивается. Убедиться в ровности полов несложно, не забудьте только прихватить с собой на осмотр дома строительный уровень.
Деревянные перекрытия нужно проверить и на отсутствие зыбкости – заметных колебаний при динамических нагрузках быть не должно. Норматив допускает деформацию пола в пределах 2 мм на метр длины. Это означает, что если, попрыгав на полу, вы заметили лишь незначительные колебания, это нормально. Но если пол прогибается под вами даже при ходьбе, отказывайтесь от покупки такого дома или же готовьтесь к его глобальной реконструкции.
Желательно оценить и звукопроницаемость перекрытия. Причинами хорошей слышимости ударного и воздушного шума, производимого этажом выше, могут быть недостаточная толщина изоляционного слоя, неплотное прилегание наката, отсутствие в местах его опирания звукопроницаемых прокладок. Дефект устраняется путем перестилания пола.
Качество фундамента и подвала дома
Качество фундамента – загадка, скрытая под землей. А ведь именно этот конструкционный элемент определяет прочность и надежность всего здания. Косвенным свидетельством того, что фундамент сделан правильно, может служить отсутствие трещин на стенах. Более точную оценку его надежности смогут сделать только специалисты, которым для этого понадобится в нескольких местах вдоль стены открыть шурфы, т. е. выбрать грунт, чтобы оголить фундамент.
Не поленитесь внимательно осмотреть подвал. Замечательно, если осмотр дома пришелся на период активного таяния снега и подъема грунтовых вод до максимальных отметок – в это время наличие проблем будет видно отчетливо. Но даже если так получилось, что вы занялись подбором жилья в другой сезон, внимательно присмотритесь к стенам и особенно углам подвала.
Если вы заметите следы былых подтоплений, это означает, что была нарушена технология возведения фундамента – плохо сделана гидроизоляция, имеются проблемы с дренажной системой и вентиляционными каналами. Регулярное подтопление приведет к появлению в доме не выветривающегося запаха сырости и плесени, а со временем и к разрушению фундамента.
Инженерные системы дома
От качества коммуникационных систем зависит, сколь комфортна будет ваша жизнь в новом доме. Именно поэтому проверке их состояния следует уделить должное внимание.
Разумеется, все оборудование, обеспечивающее функционирование электрической системы и систем водоснабжения и отопления, должно работать, в чем вам следует убедиться на практике. Кроме этого, попросите продавца показать вам договоры с обслуживающими компаниями – отказ в предоставлении этих документов должен вызвать сомнение в законности подключения.
Электропроводка и трубы, как правило, скрыты под отделкой. Их сложно увидеть и в случае необходимости заменить. Поэтому смело требуйте схемы разводки воды, тепла, газа и электричества. Отсутствие этих сведений сильно усложнит эксплуатацию и возможные ремонтные работы. Не лишними будут инструкции по использованию и гарантийные талоны на оборудование, задействование в обеспечение работы инженерных систем.
Водоснабжение
Приступая к осмотру системы водоснабжения, нужно для начала поинтересоваться, из какого источника поступает вода. Если дом имеет автономную систему водоснабжения, т. е. вода забирается из колодца или скважины, настоятельно рекомендуем взять пробу воды на анализ, чтоб определить концентрацию тяжелых металлов и наличие патогенной микрофлоры. Если экспертиза покажет, что вода в данном источнике ненадлежащего качества, вам предстоит раскошелиться на установку дорогостоящей системы очистки.
Проверьте работоспособность всей системы. Внимательно осмотрите трубы на предмет подтеков – о наличии в них микротрещин можно судить, например, по следам ржавчины на отдельных участках. Убедитесь, что участок трубопровода, ведущий от колодца к дому, т. е. проходящий по улице, имеет хорошую теплоизоляцию. В противном случае зимой трубы могут полопаться в результате расширения замерзшей в них воды.
Канализация
Оцените, в каком состоянии находится канализация. Для этого достаточно слить большой объем воды (например, из предварительно наполненной ванны). Если процесс сильно затянется, есть повод задуматься. Внимательно осмотрите канализационные трубы – скопление влаги на них может говорить о протечке.
Если дом не подключен к центральной системе канализации, вам предстоит осмотреть и выгребную яму или септик. Размер накопительного резервуара должен быть приближен к стандартному, а его стены сделаны из бетона или выложены из кирпича или камня. Если выгребная яма почти полностью заполнена, это должно вас насторожить. Возможной причиной может стать плохо работающая или и даже вовсе отсутствующая дренажная система.
Система отопления
Качество отопительной системы в полной мере можно оценить лишь в холодное время года. Если же в момент осмотра дома на улице стоит погожий летний денек, попросите хозяев включить котел и по прошествии получаса поверьте температуру батарей отопления. Убедитесь, что горячая вода поступает в радиаторы всех комнат дома. Проверьте, не подтекают ли трубы и батареи, снабжены ли последние кранами для спуска воздуха.
Обязательно взгляните и на сам котел. Находясь рядом с исправным оборудованием, вы не должны ощущать запаха газа и видеть лужи или следы ржавчины.
Электрическая система
Еще одним немаловажным объектом вашего внимания должна стать система электроснабжения. В некоторых домах до сих пор используется алюминиевая электропроводка, не соответствующая нынешним нормам и не отвечающая современным потребностям. Конечно, провода скрыты в стенах, но узнать материал, из которого они изготовлены, несложно – достаточно, например, снять крышку одной из розеток.
Если на момент осмотра дома в нем есть какие-то бытовые электроприборы, воспользуйтесь возможностью оценить качество электропроводки. Попросите хозяев одновременно включить все имеющиеся устройства. Если сеть выдержит нагрузку, то и вам впоследствии не придется выбирать между работающим утюгом и электроплитой.
Вентиляция
Для создания и поддержания здорового микроклимата в доме (а значит, и для комфортного проживания в нем) очень важен приток свежего воздуха. Узнайте об устройстве системы вентиляции в доме, который вы решили приобрести. Конечно, естественная вентиляция, когда перемещение воздуха обусловлено лишь разностью температур воздуха на улице и в помещении, это просто и дешево. Но простое и дешевое, как правило, не является самым выгодным и эффективным. Большим плюсом для дома будет наличие в нем принудительной вентиляции.
Обязательно осмотрите вентиляционные отверстия и убедитесь, что они не забиты. Помните, что плохая вентиляция грозит жилищу разрушающе действующей сыростью, а вам постоянным ощущением неприятных запахов и духоты, а в особо запущенных случаях даже проблемами со здоровьем.
Окна и двери
Главное требование к окнам – достаточные размеры для обеспечения хорошей освещенности. При этом они должны обладать еще и прекрасными тепло- и звукоизоляционными качествами. Последнее относится и к дверям. Откосы должны быть утеплены не только с внутренней, но и наружной стороны – не забудьте в этом убедиться.
Не пренебрегайте внимательным осмотром окон. О трещинах на стеклах, повреждениях профилей, неработающей фурнитуре мы не будем даже упоминать – такие вопиющие безобразия вы, наверняка, заметите без труда. Но существуют еще и скрытые дефекты – например, запотевание пространства между стеклами, что можно заметить лишь в холодное время года. Наличие влаги внутри стеклопакета свидетельствует о нарушении его герметичности. Единственный вариант решения этой проблемы – замена стеклопакета, что вам, как будущему владельцу дома, вряд ли нужно.
На данном этапе осмотра дома можно сделать заключение о правильности усадки дома и отсутствии перекосов конструкции. Выдать имеющиеся проблемы помогут перекошенные дверные и оконные коробки. И окна, и двери должны легко открываться и закрываться с применением небольшого усилия (что свидетельствует о плотном их прилегании к раме). Заклинивание же недопустимо – именно оно является первым признаком неправильной усадки и, как следствие этого, накренение дома.
Изучение документов
Если осмотрев все закутки дома, вы пришли к выводу, что вас удовлетворяет все или почти все, можете приступать к знакомству с документами на недвижимость. Этот этап не менее, а может быть даже и более, важен, чем обследование состояния кровли или инженерных систем. В конце концов, протекающую крышу или проржавевшие трубы можно будет отремонтировать (хоть это и потребует от вас дополнительных финансовых вложений). Но вот если вы не уделите должного внимания ознакомлению с документацией, просмотрите бумаги лишь мельком, то можете стать жертвой мошенников или просто недобросовестных продавцов. Тогда вы, в лучшем случае, в нагрузку к дому приобретете кучу проблем юридического характера, в худшем же – лишитесь денег, не получив взамен вообще ничего.
Перечень документов, который нужно проверить, довольно обширен и может варьироваться в зависимости от типа жилья и участка и от истории возникновения собственности на объект.
К основным из них относятся:
-свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
-свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом (если регистрация проводилась после 15 июля 2016 года, то выписка из ЕГРП);
-право устанавливающие документы на дом и земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т. д.).;
-кадастровый паспорт строения и земельного участка;
-технический паспорт дома с поэтажным планом;
-технический паспорт домовладения (документ, включающий в себя план земельного участка, описание расположенных на нем зданий и сооружений, их техническое состояние и оценочная стоимость, назначение земли);
-домовая книга с указанием всех зарегистрированных по данному адресу;
-договора на подключение к коммуникациям (если они есть) и справки об отсутствии долгов по оплате за пользование этими коммуникациями.
Убедитесь, что изучаемая вами документация соответствует тому участку, который вам показывают. Проверьте в Управлении земельных ресурсов правильность регистрации участка по конкретному адресу.
ИСТОРИЯ ПРЕДЫДУЩИХ СДЕЛОК
Выясните историю предыдущих сделок с данной недвижимости. Если одна из предыдущих сделок окажется недействительной, то и все последующие будут таковыми. Все сделки купли-продажи должны были пройти госрегистрацию, и все соответствующие договора хранятся в архиве БТИ.
ОТСУТСТВИЕ МЕЖЕВЫХ СПОРОВ
Удостоверьтесь в отсутствии межевых споров с соседями. Сверьте реальную площадь участка, определенную вами лично с помощью любых доступных измерительных инструментов, с площадью, указанной в документах. Если эти величины сильно разнятся, лучше отказаться от сомнительной сделки. Земельный участок может быть и вовсе не отмежеван. В этом случае обязуйте продавца отмежевать земельный участок, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать в юстиции.
ПОДЛИННОСТЬ ПОДПИСЕЙ ПРИ ПОКУПКЕ ПО ДОВЕРЕННОСТИ
Покупая недвижимость по доверенности, проверьте подлинность последней у нотариуса. Наведите справки о собственнике недвижимости, узнайте, жив ли он и действительно ли он выдавал доверенность.
ОБРЕМЕНЕНИЕ В ВИДЕ ЗАЛОГА ИЛИ АРЕСТА
Убедитесь в том, что на дом и участок не наложено обременение в виде залога или ареста. Проверить подобную информацию вам поможет нотариус, привлеченный для заключения сделки.
Не лишними будут справки на имя продавца из психоневрологического и наркологического диспансера. Это обезопасит вас от ситуации, когда впоследствии выяснится, что продавец был официально признан недееспособным, а значит, ваша с ним сделка может быть оспорена.
Это далеко не все, что вам нужно знать при покупке дома. В ряде случаев возникает потребность в дополнительных проверках. Все возможные подвохи может почувствовать опытный риэлтер, поэтому при покупке недвижимости имеет смысл доверить эту работу хорошо зарекомендовавшему себя риэлтерскому агентству.
