К общественным местам относятся парки, площади, набережные — то есть места, открытые и доступные для всех. На первый взгляд, организация таких мест — занятие сугубо альтруистическое, однако, как выясняется, оно способно повысить не только привлекательность данного конкретного места для горожан, но и стоимость жилья поблизости.
Все объяснимо: обустройство и развитие общественных зон — или плейсмейкинг — привлекает предпринимателей (прежде всего, арендаторов коммерческих помещений), улучшает экологию города, делает его привлекательнее. В результате, рост цен на недвижимость по соседству с обустроенной общественной зоной может составить 5-8%, есть случаи, когда жилье прибавляло от 700 до 3000 долларов за метр именно по причине городского благоустройства по соседству.
В отечественной практике встречаются и более яркие случаи. Облагораживание общественных пространств может дать разницу в цене до 40%.
Наличие поблизости парка или благоустроенной набережной, безусловно, повышает стоимость недвижимости. К примеру, стоимость городской квартиры на благоустроенной набережной может отличаться на 20-25% от стоимости аналогичного жилья в другом месте. Даже в одном и том же доме квартира с видом на набережную может быть на 10-15% дороже, чем другая, окна которой выходят во двор. И это естественно.
Такой показатель работает только в центральных районах — в спальных влияние фактора заметно снижается, уступая такому прозаичному параметру, как расстояние до метро.
Меры по облагораживанию общественных пространств, способны повысить привлекательность самого района и сделать в нем проживание более комфортным, однако нельзя говорить о явной закономерности между этим процессом и ростом цен на недвижимость. Куда больше на местную недвижимость влияет открытие станций метро, если до этого “подземки” в районе не было.
В условиях нормальной “рабочей” ситуации на рынке при сбалансированных спросе и предложении, любое улучшение внешней среды сказывается на ценах на недвижимость в ближайшей локации положительно — будь то благоустройство набережных или приведение парка в цивилизованный вид.
И тем не менее, влияние это несомненно. Недаром на «капиталистическом Западе» потенциал развития общественных зон как фактора повышения капитализации недвижимости раскрыт давно. Вот несколько, можно сказать, классических примеров плейсмейкинга из западной практики.
В Лондоне земля во многих районах принадлежит старым аристократическим семьям — Кадоганам, Гровенорам, Портманам и другим. Землей распоряжаются компании, принадлежащие этим семьям. И плейсмейкингом тоже, соответственно, нередко занимаются эти компании. Так, в ближайшие пять лет компания Portman, управляющая недвижимостью Портманов, планирует потратить на реставрацию своих владений 150 миллиона фунтов стерлингов, De Walden Уолденских Говардов инвестирует 200 миллионов, Cadogan Estate Кадоганов только на обустройство Слоун-стрит потратит 25 миллионов.
Один раз наш клиент хотел снять помещение в Баден-Бадене на одной из центральных улиц. Когда мы нашли один подходящий объект, то оказалось, что арендатору нужно предоставить проект бизнеса на рассмотрение владельцу. Дело обстояло так, что у владельца уже было несколько предложений от потенциальных арендаторов, из которых он выбирал наиболее интересный бизнес.
Такая разборчивость объяснялась с тем, что собственник помещения был одновременно собственником большинства других помещений на этой улице. Размышляя о том кому отдать свое помещение, он думает не только о том кто больше заплатит, но о том кто сделает его улицу более прекрасной по сравнению с улицей конкурента.
Пример Нью-Йорка доказывает: чтобы сделать общественное место уютным, нужно не так много. Брайант-парк, расположенный рядом с библиотекой, оборудовали стульями, чтобы в солнечную погоду люди могли выходить из здания и читать книги на свежем воздухе, разговаривать и общаться. В близлежащих киосках можно купить кофе и булочки. Рядом также находится шахматный клуб, где можно арендовать шахматы и играть в них в парке. Хорошо всем — и владельцам киосков, и библиотеке, и шахматному клубу, и людям, которые здесь отдыхают.
Париж в последнее десятилетие был значительно облагорожен для удобства пешеходов и велосипедистов. Уже сейчас лишь менее половины парижских семей владеют автомобилями, и даже те, у кого есть машины, пользуются ими гораздо реже, чем жители других городов. Городское постепенно все больше преобразовывается для удобства людей. Например, часть площади Республики была отдана в распоряжение пешеходов. Власти вдохновились идеей аналогичного переустройства Трафальгарской площади в Лондоне.
С 2002 года был изменен дизайн многих улиц: на дорогах были выделены отдельные полосы для автобусов, были созданы более 600 километров велосипедных дорожек. Каждое лето берега Сены закрываются для автомобилей. Около 5 тысяч тонн песка были завезены, чтобы обустроить пляжи с зонтиками посреди города. В 2007 году введена программа аренды велосипедов Vйlib, которая сегодня насчитывает четверть миллиона подписчиков; каждый день в ее рамках совершается примерно 100 тысяч поездок.
Как обстоят дела у нас.
Даже если само слово и звучит не слишком знакомо, плейсмейкинг нам отнюдь не чужд. Особенно нагляден, конечно, пример Москвы. Один из «классических» примеров плейсмейкинга в Москве — преобразование ЦПКиО им. Горького с пешеходной зоной, организованной вдоль Москвы-реки, от памятника Петру I, через парк Музеон, парк Горького и Нескучный сад.
В центре Москвы, при всей его несомненной привлекательности есть и свои “слабые стороны” — в первую очередь, нехватка зеленых насаждений. Здесь парк — дефицит и эксклюзив, и это очень ценится. Жилье, находящееся в двух-трех минутах ходьбы от парка, а в идеале непосредственно с видом на него, может оцениваться до 20% дороже, чем в том же районе, но вне зоны пешей доступности.
Безусловно, облагораживание общественных пространств положительно и существенно сказывается на ценах в сфере недвижимости. Можно отметить и частые случаи реконструкции соседних зданий в рамках проектов.
В сегменте de luxe красивая и удобная прилегающая территория — обязательный атрибут, своего рода «добровольно-принудительный субботник», вне зависимости от того, поднимается ли в итоге конечная стоимость предложения или нет. Но в большинстве случаев облагороженное общественное пространство конечную стоимость квартир или офисов все-таки поднимает. Иногда именно на общественную зону делается ставка при подготовке проекта. И такая «фишка» поднимает стоимость весьма значительно.
Нельзя обойти вниманием и тот факт, что вообще-то отдельные акты плейсмейкинга могут не встречать понимания у местных жителей. «Стоит особо сказать о Парке культуры им. Горького. Очень шумной стала зона между Крымским и Андреевским мостом: там все время какие-то концерты, массовые мероприятия, как следствие, огромные проблемы с парковкой, все дворы забиты машинами. Есть ощущение, что люди стали уезжать отсюда.
Остается напомнить, что плейсмейкинг — не только форма деятельности, это еще и процесс. Один из принципов плейсмейкинга, сформулированных компанией Project for Public Spaces, авторитетом в этой области, так и гласит: «Осознавать, что процесс плейсмейкинга бесконечен. Обустройство общественного места не прекращается, поэтому важно организовать грамотное управление». Так что, даже если на первый взгляд направление, которое принимает благоустройство общественных зон по соседству, вам не нравится, не спешите переезжать — теоретически, процесс благоустройства управляем. Или, по крайней мере, дождитесь повышения стоимости квартиры.
Что такое плейсмейкинг
Плейсмейкинг (placemaking, от английского «place» — «место») — это концепция и разносторонний подход к обустройству мест общественного пользования, облагораживанию и снабжению их достопримечательностями и брендами, а также подход к управлению, дизайну и смене имиджа этих мест.
Основные характеристики идеального общественного места:
— открытость (большое количество женщин, детей и пожилых людей, социальные связи, добровольческие инициативы, вечернее использование, оживленная уличная жизнь);
— разнообразие видов использования (местный бизнес, землепользование, розничные продажи, сдача в аренду);
— комфорт (гигиеничность, сохранность застройки, хорошая экология, низкая преступность);
— доступность (наличие парковки, общественного транспорта, пешеходных дорожек).
«Хартия общественного пространства», принятая в 2014 году ООН-Хабитат (Программой ООН по населенным пунктам)
